A pesar de que existe una gran cantidad de información, buenas prácticas, procesos y
procedimientos pre-establecidos para el sector inmobiliario, es común que en el día a día se vayan perdiendo los lineamientos básicos del cómo se deben analizar y gestionar estratégicamente este tipo de desarrollos para aprovechar al máximo esta oportunidad de negocio.
Definitivamente los empresarios, inversionistas, desarrolladores, profesionales inmobiliarios y, en general, cualquier persona que esté interesada en el desarrollo inmobiliario debe leer y documentarse constantemente para evitar desviarse de lo que realmente se quiere hacer y asegurarse de que se esta ejecutando lo que realmente se necesita, y así evitar errores en situaciones que parecían de rutina o evidentes, incluso, en los profesionales más experimentados.
Por lo anterior, y con la finalidad de apoyar al sector inmobiliario, ofrecemos de manera simplificada una guía de 9 pasos básicos que debe mantener en la mira cada vez que realice un desarrollo inmobiliario:
1.- Conceptualización del proyecto
La conceptualización de un proyecto inmobiliario inicia con la identificación de una propiedad o terreno, con ciertas características que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada. Esta conceptualización comprende la pre-estructuración legal y financiera del proyecto, estudios de factibilidad y conceptual, análisis de riesgos. Evaluación de la viabilidad del desarrollo inmobiliario.
2.- Legislación, marco jurídico y fiscal de operaciones inmobiliarias
Revisar que sea viable la obtención de los permisos necesarios de acuerdo a la legislación vigente. Legislación federal, ley general de asentamientos humanos, plan nacional de desarrollo urbano, ley general de vivienda, Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, legislación estatal. Considerar el régimen jurídico de la propiedad, ordenación urbanística y régimen de suelo, el registro público de la propiedad, valuación de inmuebles, cargas fiscales y marco jurídico aplicable a operaciones inmobiliarias. Disposiciones fiscales, fideicomisos, certificados de participación inmobiliaria, ISR y IETU, tratamiento del IVA, ingresos, deducciones, aportaciones de capital, proyecto de ley contra el lavado de dinero, etc.
3.- Plan de negocios y financiamiento
Documentar el análisis de la información, la viabilidad y factibilidad del proyecto inmobiliario. Desarrollar la propuesta, su enfoque, su objetivo, analizando diversos factores como: el marketing y benchmarking, riesgos, contingencias y oportunidades, fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas, los recursos a emplear (financieros, jurídicos, legales, humanos, tecnológicos, etc.), alcances, costos y utilidades. Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario, recursos propios del desarrollador, aportes de capital de inversionistas, créditos puente y créditos directos, buró de crédito, tasas de interés, garantías, etc.
4.- Compra o aseguramiento de la propiedad
La compra o aseguramiento de la propiedad resulta trascendental y se puede efectuar después del estudio de factibilidad. Asegure el evalúo de la propiedad, que se encuentre libre de gravamen, el financiamiento, la escrituración y la gestión de trámites.
5.- Diseño, planeación y organización del desarrollo.
Abarca el diseño arquitectónico, ingenierías, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y adquisición de recursos.
6.- Estudios y permisos.
Realizar y gestionar los estudios, permisos y documentación que requieran las autoridades gubernamentales para la realización del desarrollo inmobiliario.
7.- Construcción.
Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al diseño, lineamientos y la planeación definida.
8.- Mercadotecnia inmobiliaria
Evaluar y desarrollar estrategias de comercialización y difusión de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario, objetivos, pronósticos y presupuesto. Publicidad, relaciones públicas y promociones en sitio.
9.- Comercialización: venta / renta y administración
Efectuar la promoción y venta del desarrollo inmobiliario, o renta y administración del mismo si su objetivo no es la venta.
Aunque cada desarrollo inmobiliario es único y tiene sus peculiaridades, es importante tener siempre presente estos pasos, que son indispensables para garantizar el éxito del desarrollo y asegurar la rentabilidad de los inversionistas, así como el prestigio y la imagen de la empresa desarrolladora.
Si tiene alguna duda o quiere aportar algún comentario que enriquezca esta colaboración, no dude en contactarnos: Alberto Ramos Méndez Ortiz |Consultor de Negocios y Arquitecto de solución de ERP Microsoft Dynamics para STM | alberto.ramos@stm3.mx
Hola, me presento soy Norma Guerrero egresada de la Lic. de Urbanismo, y próximamente me estoy postulando para estudiar la Magíster en Desarrollos Administrativos y Proyectos Inmobiliarios en Santiago de Chile, por lo que no estoy muy empapada del tema, pensando si será la mejor decisión para mi desarrollo personal y profesional, por lo cual quiero me gustaría que me ilustrara o recomendara artículos, libros, notas sobre el tema, y en si será la mejor decisión cursar dicha maestría?
Le agradezco su ayuda
Le envío un cordial saludo
Hola Norma: Una disculpa por responder hasta ahora. No lo vimos oportunamente.
Podemos recomendar la siguiente literatura para empezar :
Desarrollo inmobiliario – integrando las piezas, de Carlos Rousseau, lo puedes encontrar en la siguiente dirección:
https://www.editorialdigitaltec.com/index.php?route=product/product&product_id=108
Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business, de Richard Peiser, David Hamilton
http://www.amazon.com/Professional-Real-Estate-Development-Business/dp/0874201632/ref=pd_sim_b_2
Real Estate Development: Principles and Process, de Mike E. Miles, Gayle L. Berens, Mark J. Eppli, Marc A. Weiss
http://www.amazon.com/Real-Estate-Development-Principles-Process/dp/0874209714/ref=pd_bxgy_b_text_y
Esperamos que esta información sea de utilidad.
Con respecto a al pregunta de si convendría o no estudiar este “master”, veo que es interna la decisión dependiendo si le gusta o no. Si se refiere a que es económicamente buen momento, habrá que valorar la situación financiera de su país. En los países de economías emergentes, existe actualmente un incremento importante en este tipo de desarrollos. A título personal diría que sí, ya que le dará la oportunidad de desarrollarse profesionalmente no solo en su país, sino a nivel internacional.
Gracias por acercarse y darnos su confianza.
Gracias. Muy puntual.
¡Gracias Cristina por tu comentario!.
Espero haya sido de utilidad.
Saludos.
Hola que tL, acabo de leer este artículo del 2012 y me parece muy interesante, ojalá me respondan, yo soy arquitecto y tengo 12 Años con mi despacho, tengo 36 años quiero estudiar algo relacionado con desarrollo inmobiliario, para poder evaluar de mejor forma proyectó atravesar de una idea, sobre todo en la parte financiera, ojalá me puedan asesorar sobre dónde o qué estudiar, muchas gracias
Muy bueno, sintético y claro. Gracias!!! desde Atgentina
Muy buena información de gran utilidad gracias por compartir
Hola Don Alberto Ramos.
En mi caso inicie como corredor y en el camino formamos una inmobiliaria
que trabajamos para algunos grupos importantes en el sector hotelero , que nos
encarga conseguir hoteles bussines class y terrenos para desarrollos de los mismos en la republica mexicana. Pero me e encontrado que hay muchos casos
de gente que tiene el terreno pero no el capital , y aprovechando estos inversionistas
quisiera enlazar estos contactos y volverme un desarrollador lo que no se es como
establecer las cosas para asegurar mis utilidades. Es decir : tendría que hacer
algún contrato donde firmen todas las partes o como se manejaría ???
Esperando no sea una pregunta un tanto cuanto absurda y en espera de sus valiosos comentarios le envío un cordial saludo.
P.D. Le comento que cuento con los contactos de arquitectos , constructoras
y algunos amigos profesionales en leyes así como asesoría fiscal .
Saludos y gracias de antemano.
Hola buen día!!! Necesitaría saber que términos tengo que tener en cuenta para presupuestar el diseño gráfico institucional (identidad corporativa) de un proyecto inmobiliario.
muchas gracias
eSTOY POR EMPEZAR UN PROYECTO INMOBILIARIO EN hERMOSILLO sONORA.
nO QUIERO VENDER LA PROPIEDAD HABITACIONAL, QUIERO DESARROLLAR UN EDIFICIO, PERO NO SE SI HABITACIONAL, NEGOCIO,OFICINAS, O DEPTOS EN VENTA.
COMO PUEDO ACLARAR ESTA DUDA.Y COMO BUSCAR INVERSIONISTAS.
eN DONDE PUEDO ESTUDIAR ESTO PARA TOMAR UNA BUENA DECISION.
GRACIAS POR EL PROCESO DE NUEVE PUNTOS.sALUDOS
STOY POR EMPEZAR UN PROYECTO INMOBILIARIO EN hERMOSILLO sONORA.
nO QUIERO VENDER LA PROPIEDAD HABITACIONAL, QUIERO DESARROLLAR UN EDIFICIO, PERO NO SE SI HABITACIONAL, NEGOCIO,OFICINAS, O DEPTOS EN VENTA.
COMO PUEDO ACLARAR ESTA DUDA.Y COMO BUSCAR INVERSIONISTAS.
eN DONDE PUEDO ESTUDIAR ESTO PARA TOMAR UNA BUENA DECISION.
GRACIAS POR EL PROCESO DE NUEVE PUNTOS.sALUDOS
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